InCité, la Société d’Économie Mixte de la ville de Bordeaux, met en vente un appartement, au 20 rue Rénière à Bordeaux, au prix, très social , de 420.000€. Un prix qui est un peu au dessus du prix du marché. Une bonne affaire pour la société à capitaux publics. Cette belle opération financière de la société, chargée par les élus de « faire du social » dans le centre historique de Bordeaux, a démarré par une « DUP », en 2004. Il y a donc plus de 17 ans. Pendant tout ce temps, cet appartement est resté vide. Bravo. InCité avance à son rythme…
/PREMIER ACTE : UNE DUP
/Une Déclaration d’Utilité Publique, c’est d’abord une déclaration de guerre aux propriétaires en place en vue de leur expropriation… Dans le cas de cet immeuble, il y a eu de la résistance à la DUP. Les victimes à qui Elisabeth Touton, Présidente d’InCité à cette époque, tordait le bras pour obtenir une vente « amiable » sous menace d’expropriation, ne se sont pas toutes laissées faire. InCité n’a pas pu prendre le contrôle de tout l’immeuble, malgré les multiples procès… L’appartement n’a été « acheté » par la SEM qu’en 2010. Au bout de 6 ans… Et cette fameuse équipe publique de spécialistes de la rénovation a mis 11 ans pour produire un logement….
/LAISSER ALLER
/Pas très loin, au 21 rue de la Rousselle, InCité était aussi propriétaire d’un immeuble pour lequel elle a été si diligente qu’il a fini par s’effondrer. C’était en juin dernier. Dans le cas de cet appartement de la rue Rénière, il est resté, des années, à l’abandon. Sans vitres au fenêtres, sans plafonds, avec des étais provisoires pour tenir les planchers, au point que les voisins ont dû saisir la justice pour d’InCité fasse un minimum de travaux pour entretenir son bien… le syndrome Planterose-Rousselle. Comme les centaines de sinistrés de la rue Planterose et rue de la Rousselle, les habitants du 20 rue Rénière ont subi InCité comme voisin et comme co-propriétaire. L’équipe d’InCité n’est pas avare en injonctions à faire des travaux inutiles, absurdes et coûteux, mais se montre un propriétaire ladre quand il s’agit d’assurer ses devoirs d’entretien ou de rénovation.
/L’AFFAIRISME PUBLIC
/La mission officiellement donnée à InCité, celle qui justifie que les élus lui aient délégué le droit de préemption (et d’expropriation), c’est d’avoir une double action. D’une part une action sociale en produisant du logement HLM ou en produisant des logement en accession sociale à la propriété (à bas prix de vente), et d’autre part une action sur la qualité de l’habitat du centre ville. Pour ce qui est de l’amélioration de l’habitat en centre ville, il est inutile de rappeler les effondrements d’immeubles qui sont l’illustration de la qualité du travail de cette équipe. Mais pour en rester à cet exemple du 20 rue Rénière, il s’est écoulé plus de 17 ans pendant lequel le logement est resté vide et délabré. Aucun promoteur, même le plus médiocre ne met plus de 2 ans entre l’achat et la revente d’un logement à rénover… Alors qu’il y a pénurie de logements à Bordeaux, InCité, par son laisser-aller, freine la rénovation du Centre Historique. Pire. En consultant l’annonce de vente sur le site d’InCité, on se rend compte de la médiocrité de la réalisation. InCité vend très cher du placo, des convecteurs électriques voraces en électricité et une salle d’eau de moins de 4 m2. Ce n’est pas du « marchand de sommeil » au sens du code pénal, mais c’est vraiment une offre piteuse, de qualité médiocre…
/UNE BELLE MARGE
/Un rapide calcul permet de recalculer la rentabilité, pour la Société Publique, de cette opération. Disposer du droit de préemption permet d’acheter pas cher. Dans ce cas de figure, la menace de l’expropriation a suffit à InCité pour acheter les 80m2 du plateau 105000€. Une affaire. Moins drôle pour InCité a été sa côte part des travaux des parties communes que la même inCité imposait dans la DUP qui lui a permis de prendre pied dans l’immeuble. 110000€. Plus que le prix d’achat de l’appartement. Les travaux de la DUP ont coûté plus cher que le prix d’achat de l’appartement. InCité s’est retrouvée soumises aux obligations de travaux qu’elle imposait aux co-propriétaire… Un cas de figure qui se retrouve presque systématiquement. On peut estimer les travaux intérieurs, minimalistes, type HLM, à 90000€. Le prix de revient s’établit donc à 305000€. La marge, la différence entre le prix de vente, 420000€ et ce prix de revient est donc de 115000€. Une jolie plus-value.
/PAS D’EFFONDREMENT
Pour résumer cette affaire qui a duré une dizaine d’années, InCité n’a pas contribué à une maîtrise des prix de l’immobilier. Au contraire, le prix de vente est au dessus de celui du marché. La lenteur de l’opération a privé le marché d’un bien pendant plus de 10 ans. Enfin, la DUP a pourri la vie des autres propriétaires de l’immeuble, ralentissant également l’utilisation des logements. Réjouissons nous, le pire n’est pas arrivé, l’immeuble ne s’est pas effondré, comme dans 2 autres opérations d’InCité, rue de la Rousselle et rue Planterose..
