SUD-OUEST CIRE LES POMPES D’INCITÉ

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immeuble 18ème
Immeuble exproprié à bas prix

Dans un grand article paru le 22 octobre, le journal Sud Ouest fait la publicité d’une opération de rénovation d’InCité, sans aucun recul, ni aucune réserve. On se souvient qu’il y a quelques mois, de la même façon, sur une pleine page, Sud Ouest interviewait Benoît Gandin le directeur d’InCité, sans donner la parole ni aux propriétaires victimes d’InCité, ni aux locataires. Pourquoi tant de complaisance ?

L’alibi du logement social

InCité, pour acheter cet immeuble, a exproprié une vieille dame pour un prix dérisoire

Un nouvel article de Sud-Ouest, paru le 24 octobre 2020, vante une rénovation faite par InCité d’un très bel immeuble 18ème, à l’angle de la rue Bouquière et de la rue Saint James à Bordeaux. Pour un coût supporté par la collectivité  de 1,8 millions d’euro. InCité pour cette somme a rénové 9 logements! Il est vrai que les photos montrent un très bel appartement et un très bel immeuble. Comme c’est la collectivité qui paye, c’est gratuit, comme le disait un ancien président de la République. Nous nous réjouissons pour les heureux bénéficiaires de ces largesses. Le journaliste qui n’est pas curieux, ne dit rien sur la façon dont ces personnes ont été choisies. Rien sur les critères. Tout au plus apprenons-nous qu’une « Marie », qui disposait déjà d’un logement, mais en banlieue de Bordeaux, a pu venir habiter dans le centre et faire du vélo. Pourquoi l’argent public sert-il à loger des gens qui ont déjà un logement et non pas aux mal logés ? La journaliste qui n’est pas curieuse, n’en parle pas. Ce que nous savons pour l’avoir lu, également dans Sud Ouest, c’est que les sociétés HLM de la Métropole ont en souffrance plus de 50000 demandes de logements sociaux. A la question, pourquoi ne pas loger en priorité ceux qui n’ont pas de logements, s’ajoute celle du coût de cette opération. Est-il raisonnable de dépenser autant d’argent pour ces logements luxueux, sachant qu’il y a tant de malheureux sur la Métropole ? C’est un choix curieux. Avec le même budget d’argent public, plus de personnes auraient pu être logées, si les logements avaient été moins coûteux.

Exproprié et revendu 2 ans après.

De la même façon, dans le calcul du coût global de l’opération, pas d’information sur les conditions de l’achat de l’immeuble au précédent propriétaire, une veille dame. Pour un prix dérisoire, nous a dit un voisin. Nous avons compris qu’elle a été expropriée, parce qu’elle n’aurait pas fait les travaux que voulait lui imposer InCité. Au sujet de l’importance de ces travaux, nous n’avons pas d’information dans l’article de Sud Ouest. La seule information que nous ayons, c’est le fameux montant de la facture des travaux qui ont été effectués par Mésolia, aux frais des contribuables: 1,8 millions d’€. La propriétaire expropriée ne devait pas avoir une pareille somme sur son compte, et, comme punition, elle a été expropriée. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’InCité n’accompagne pas le propriétaire dans un programme de travaux à effectuer, progressivement, en fonction de ses moyens financiers, mais impose un permis de construire unique et la réalisation des travaux en une fois. Ainsi, à moins d’avoir gagné au loto, le propriétaire se trouve-t-il dans une impasse financière qu’InCité utilise pour obtenir l’expropriation. C’est la fameuse méthode « du bras tordu » chère à l’ancienne adjointe au maire de Bordeaux. Elle se vantait de l’utiliser pour forcer les propriétaires. Bonne ambiance à la mairie de Bordeaux. Quelle indemnité l’ancienne propriétaire a-t-elle obtenue pour perte de ce magnifique immeuble ? A Bordeaux on connaît les méthodes d’InCité, une somme d’autant plus faible que le propriétaire au bras tordu est âgé, malade… 

Où sont passés les 1,8 millions d’€ de la rénovation? Ils n’ont pas suffit pour mettre des boites aux lettres aux normes.

Un Immeuble vide pendant des années

L’article mentionne l’expropriation de l’ancienne propriétaire, mais ne donne pas d’information sur les péripéties. S’est-elle défendue? ou a-t-elle cédé parce que trop âgée, malade ? En tout cas, le lecteur comprend qu’il s’est écoulé plusieurs années de procédure avant « l’acquisition » par InCité (en 2014), années pendant lesquelles, comme cela se passe habituellement, l’immeuble est resté en partie vide et n’a pas été entretenu. Les propriétaires sont en général peu motivés à faire des dépenses sur un immeuble qui va leur être pris de force. L’article ne donne pas d’information, mais on imagine que les menaces d’expropriation d’InCité ont eu pour conséquence un arrêt de la rénovation et de l’entretien de l’immeuble visé. Ici, on peut estimer la durée de cet immobilisme forcé à 9 ans… Il serait intéressant de voir si les fameux travaux que le Conseil Municipal voulait imposer au propriétaire ont bien été fait, ou si ces obligations ont été oubliée une fois la proie attrapée par InCité. Un contrôle serait utile. Un coup d’oeil rapide nous a permis de constater que la rénovation est médiocre. Un travail d’investigation sera nécessaire pour comprendre comment un travail aussi minable a pu coûter 1,8 millions d’€.

Des loyers pas si modérés

Les loyers payés par les locataires seraient, selon l’article de Sud Ouest, compris entre 300 et 400€. C’est effectivement pas cher. Mais ce que ne dit pas l’article, c’est qu’il faut ajouter à ce montant l’APL, l’allocation versée par la CAF aux locataires HLM. Elle est nettement plus élevée que l’ALS versée aux locataires du privé. Ainsi les loyers ne sont pas considérablement plus bas que dans le privé. Par contre, pour la collectivité, c’est-à dire pour nous tous, la facture est salée. En plus de l’achat de l’immeuble après une procédure longue, coûteuse , des travaux très importants ont été faits : 2650€/m2, là ou un privé aurait fait le même travail, à ses frais et ses risques, pour la moitié du prix. Ce montant annoncé fièrement ne tient pas compte des salaires des employés d’InCité (et ils ne sont pas les moins biens payés à Bordeaux), ni du coût administratif de toutes les procédures d’expropriation. Ce n’est pas tout, il y a d’autres coûts, cachés. A ce coût direct, déjà exorbitant, s’ajoutent les exonérations d’impôts et de charges. Par exemple, cet immeuble ne contribuera plus au budget de la ville. En effet, les HLM ne payent pas d’impôt foncier, et donc cet immeuble ne contribuera plus jamais aux recettes de la ville cette perte fiscale viendra augmenter la charge pour les autres contribuables. Comment chiffrer ce coût pour la collectivité ? Pour un immeuble de cette qualité, la taxe foncière, c’est 7 à 8000€/an. Sur 30 ans cela fait quand même 240000€…

L’article de Sud Ouest parle de 4000 logements réhabilités, s’agit-il d’expropriations? Si c’est le cas on comprend que les bordelais aient remercié l’ancienne majorité.

Un bilan catastrophique

Pour les tenants d’une socialisation de l’économie et de la société, le bilan est bon. Petit à petit l’action d’InCité contribue à faire passer dans le domaine public de plus en plus d’immeubles. Pour l’économie locale, c’est une catastrophe. Non seulement les expropriations coûtent cher, sont longues, traumatisent les propriétaires et locataires, découragent les professionnels, laissent vides pendant des années des immeubles qui se dégradent sans entretien, mais en plus la gestion publique du parc locatif est une catastrophe en termes de coût. L’encadrement est pléthorique, et pourtant l’entretien des immeubles est mal suivi, les travaux sont hors de prix, mal faits. Les locataires sont très mécontents et se plaignent de ne pas être entendus. Et, au bout de plusieurs années de ce régime, les immeubles se dégradent. Pour remettre en état les logements, la collectivité est de nouveau sollicitée par les société HLM… Comme par exemple, récemment au Grand parc, où la remise en état a coûté plusieurs centaines de millions d’€. Ce modèle n’est pas viable . Il n’est pas soutenable, il n’est pas durable.

Là où un privé aurait gagné de l’argent, en remplissant les immeubles le mieux possible, payé des impôts, et assuré gestion et entretien, sans rien demander à la collectivité, InCité est gavée de subventions et d’avantages, spolie des propriétaires pour acquérir ses immeubles, fait payer les collectivités pour faire des travaux démesurés, laisse des années ses immeubles vides, ne paye pas d’impôts fonciers et ne satisfait pas ses locataires… 

Une vraie catastrophe que la journaliste de Sud Ouest ne semble pas avoir vue. Avait-elle la liberté de faire un travail d’investigation ? Sa direction lui a peut-être demandé de retranscrire les informations données par InCité, et elle a rendu un article élogieux pour InCité. Pour ce concerne le passage de la brosse à reluire, cette journaliste ne manque pas de talent.

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